欠陥住宅の問題など（建て替えができない再建築不可・シロアリ・雨漏り・違反建築物等）中古物件購入にていろいろなトラブルが発生しています

（大変なトラブルに合ったクライアントのお話です　（http://www.mituyasu.com/topic/cyuko_toraburu/index.html ）みてください）

大手の不動産業者が仲介をしていても　購入後万が一何かあっても　何も対処してはくれないという不安が一番と思います（本当に何もしてくれないですよ）

しかしながら　中古住宅物件は　絶対何か問題が少なからずあると思ってください

私たち人間でも何十年も経ってきますと　いろいろな問題が出てきますね　家も同じと考えてください。

また今の所有者がその家の手入れによって同じ築年数でも大きな違いがありますので　築浅だから　大手の仲介だからと言う安心無いはと思ってください

本当に　いろいろなトラブルが発生していますのでご注意ください

不動産業者の言う事を鵜呑みにせず　専門家の意見を取り入れて検討するように考えてください

今特に　相談で特に多いのが　瑕疵担保責任についてですね

中古物件の契約の条項として　大切な項目です

しかし　古い物件の場合この瑕疵担保責任の項目が削除されているケースが多いです

この場合売主が瑕疵担保責任を取らないという項目が大きな問題を与えています　

また付いていても　瑕疵状況が大きく売主が責任取れないなどの事例がたくさん出てきています

（仲介業者に事前調査など大きな責任はあると私は思うのですが・・・）

ご自身の命を担保として購入（住宅ローン等の特約など）する大切な資産のはずが・・・欠陥住宅を購入する羽目になって・・・人生自体が狂ってしまったと言うこともあるかもしれません。

では　誰が責任を取ってくれるのでしょうか？

売主・仲介業者？？？

今の法律では　買主が負担をすることがほとんどです

裁判に持っていっても瑕疵を追求することは　（悪意の瑕疵責任逃れ）難しいのが現状です　

また　ほとんどの売主は今の家（建物）状態を解っている事は無いと思います

では　実際に仲介する不動産業者はどうか？

重要事項に明記する箇所のみを調査するだけで（今の法律ではそれでOK？）　

大切な家（建物）の状態は　ほとんど調査しないのが現状です　

（今の所有者からの聞き取り調査がほとんどです）

（法律の改正で物件評価書義務付けなどは必要と私は考えています）

HPでも掲載しています
この事件http://www.mituyasu.com/topic/cyuko_toraburu/index.html　でもそう言い切っています　

私ども不動産業者には一切の手落ちは無いと！

大手の不動産業者ですよ（京都にも滋賀にも支店のあるK都住○販売さん・Rとうハウジングさん）

本当それで良いのでしょうか？（その結果がこの問題を・・・）

実際に購入する消費者はどうすれば？

このような不動産業者の言葉を信じて購入？

また　物件を第三者が調査するとしてもいろいろな問題が起こってきます　

（事前調査を阻止する不動産業者もいます？）　

今の日本は物件を購入してからしか　詳しい調査することができない？　このような現状を何とかしないといけないと思います。

日本も欧米のように　物件を調査・査定し　物件調査書（人間ドックのカルテみたいな書面）を作成して購入の判断材料として公表しないといけないと思います

今まで　当事務所では　契約を行なうクライアントのみ　物件調査を行ない　物件調査書を作成して　リフォームの判断材料のひとつと考えさせていただています

プロが責任を持って　物件を調査するのですから　欠陥住宅購入を阻止することができると思います

またリフォームするにしてもある程度の参考になると思います

今は物件を第３者の立場から調査してくれる会社もありますので

ご自身を守る為にも　欠陥住宅をつかまない為にも設計事務所や調査会社に必ず購入前に依頼してください

その家（建物）の状態を書面にしたもので　人間で言いますと人間ドックのカルテみたいなものとお考えください
当事務所では　法的概要　建物自体の概要（老朽化・基礎状態・外壁の状態・屋根の状態・給排水の状態・内装の状態等）を写真や書面にて作成したもの　

下記の項目となります

都市計画区域等の法的根拠
　・防火地域等
　・建蔽率・容積率
　・接面道路
　・斜線制限
　・建物の高さ制限

住宅の概要
　・用　途
　・構　造
　・戸建て形式
　・面　積
　・間取り
　・高さ　
　・最高部分の高さ　　　　
　・軒の高さ　　　　　　　
　・外　壁の構造
　・軒　裏の構造　
　・その他　　　　
　
　・リフォーム歴　
　・増改築歴　

建物外部（写真やコメントにて詳しく説明します）
　・屋根の状態
　・外壁の状態
　・正面
　・側面
　・裏面
　
　・基礎
　・塗装

建物内部の状態
　・床下
　・白蟻　腐食
　・屋根裏(雨漏り・断熱材等)
　・壁内部　(断熱材等)
　・各部屋の状態
　・建具状態
　・水周り箇所

設備の状態
　・電気
　・ガス
　・給排水
　
その他注意点
　・建物図面
　・簡易耐震診断書(別途費用)

総評
家の状態をいろいろな方面より検討した　プロからの意見書になります
各箇所の劣化状態・雨漏り・設備機器の状態・地震に対しての強度など

何十ページもの意見書になり　プロから見たその家の状態がわかりますので　購入時又はリフォームの参考のとなることは間違いないと思っています

・違反建築物ではないか？
　（周りは２階建でも　当該物件は３階？　敷地めいっぱい建っている？等）
・建築確認書があるかどうか？
・増築等がある場合　その図面（増築図面）があるか？

・外壁に大きなクラック（ひび）が入ってない
・基礎部分にクラック（ひび）が入ってないか
・雨漏り後はないか
・屋根が波打っていないか
・瓦は揃っているか
・家が大きく傾いていないか（古い家は多少傾いていますから）
・建具（扉）がしっかり開閉できるか　隙間はないか
・水周りの箇所にて　床がしっかりしているか？（ブカブカしていない）
・土地の水はけは　よいほうか？
・塗装がはげていないか？（何年前に塗装工事をしたか？）
・木部に腐食はないか
・給水・排水つまりなどはないか
・シロアリの被害・雨漏りの等状況を直接売主に聞く