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中古物件購入の注意点・購入の手引き

横田満康建築研究所が
「中古物件調査(インスペクション)」の業務を始めました!
(関西限定)

この現状は、あまりにもいい加減な中古物件住宅の取引が多いという事です。
中古物件購入者は、その物件を1回。又は2回ぐらい見ただけで、その物件を購入するか判断をしなければなりません。 
住宅購入はギャンブルではない!!という事です
今年に入って、当事務所にいろいろなトラブルにまきこまれた方の相談が増えています。はっきり言って、素人がその物件を正しく判断して購入することは、無理だと思います。
トラブル物件

本当にビックリするぐらい、欠陥住宅の問題など(建て替えができない再建築不可・シロアリ・雨漏り・違反建築物等)中古物件購入にていろいろなトラブルが発生しています。
 
実際に大変なトラブルに合ったクライアントのお話です。
http://www.mituyasu.com/topic/cyuko_toraburu/index.html
http://www.mituyasu.com/column/kekkan/index.html
みてください。
 
大手の不動産業者が仲介をしていても、購入後、万が一何かあっても、何も対処してはくれないという事がおかしいと私は思います(本当に何もしてくれないですよ)
 
私たち人間でも何十年も経ってきますと、いろいろな問題が出てきますね。家も同じと考えてください。また、今の所有者がその家の手入れによって同じ築年数でも大きな違いがあります。築浅だから、大手の仲介だからと言う安心無いという事です。


不動産業者の言う事を鵜呑みにせず、専門家の意見を取り入れて検討するように考えてください。
 
今、相談で特に多いのが、瑕疵担保責任についてですね。中古物件の契約の条項として、大切な項目です。しかし、古い物件の場合この瑕疵担保責任の項目が削除されているケースが多いです。この場合「売主が瑕疵担保責任を取らなくても良い」という項目が大きな問題を与えています。

 
また付いていても「瑕疵状況が大きく売主が責任取れない」などの事例がたくさん出てきています(仲介業者に事前調査など大きな責任はあると私は思うのですが・・・)
 
ご自身の命を担保として購入(住宅ローン等の特約など)する大切な資産のはずが・・・欠陥住宅を購入する羽目になって・・・人生自体が狂ってしまったと言うこともあるかもしれません。
 
では、誰が責任を取ってくれるのでしょうか? 
売主・仲介業者???

今の法律では、買主が負担をすることがほとんどです。
裁判に持っていっても瑕疵を追求することは(悪意の瑕疵責任逃れ)難しいのが現状です。また、ほとんどの売主は今の家(建物)状態を解っている事は無いと思います。

トラブル物件

では実際に仲介する不動産業者はどうか?

重要事項に明記する箇所のみを調査するだけで(今の法律ではそれでOK?)
大切な家(建物)の状態は、ほとんど調査しないのが現状です
(今の所有者からの聞き取り調査がほとんどです)
(法律の改正で物件評価書義務付けなどは必要と私は考えています)
 
HPでも掲載しています、この事件
http://www.mituyasu.com/topic/cyuko_toraburu/index.html
でもそう言い切っています。

私ども不動産業者には一切の手落ちは無いと!
大手の不動産業者ですよ 本当それで良いのでしょうか?
(その結果がこの問題を・・・)
 
実際に購入する消費者はどうすれば?
このような不動産業者の言葉を信じて購入?

また、物件を第三者が調査するとしてもいろいろな問題が起こってきます。
おかしな事に、事前調査を阻止する不動産業者もいます。
 
今の日本は物件を購入してからしか、詳しい調査することができない? 
このような現状を何とかしないといけないと思います。

日本も欧米のように、物件を調査・査定し、物件調査書(人間ドックのカルテみたいな書面)を作成して購入の判断材料として公表しないといけないと思います。
 
そこで「横田満康建築研究所」で、その危険を少しでもクライアントに減らしていただこうと考えました。
 
今まで、当事務所では「当事務所でリフォーム契約を行なうクライアント」のみ物件調査を行ない、物件調査書を作成して、リフォームの判断材料のひとつと考えさせていただていましたが、
今回から、クライアントと一緒に現場に行って、購入前の物件を調査し、適切なアドバイスを行う。また書面にて(中古物件調査書)その家の状況を一目瞭然とし、購入時の参考にしていただけます(有料になります)
 
プロが責任を持って、物件を調査するのですから、欠陥住宅購入を阻止することができると思います。またリフォームするにしてもある程度の参考になると思います。

物件調査の様子

物件調査の様子

 

瑕疵担保責任とは

瑕疵とは欠陥の意味ですが、売買物件や建築を注文した後建築物に隠れた瑕疵があることを発見したときに、売主や建築業者に責任をとって貰わなければなりません。その責任を言います。なお、隠れたる瑕疵とは、買主が購入後、注文者が引き渡しを受けたときに、通常の注意を払っても知ることができない瑕疵をいいます。中古物件では、シロアリ、腐食、雨漏り、給排水の不備などを示している事が多いです

物件調査書とは

その家(建物)の状態を書面にしたもので、人間で言いますと人間ドックのカルテみたいなものとお考えください。 瑕疵の部分を発見できる可能性があります。当事務所では、法的概要、建物自体の概要(老朽化・基礎状態・外壁の状態・屋根の状態・給排水の状態・内装の状態等)を写真や書面にて作成したもの費用としては、調査の内容によって金額は変わりますが、
簡易物件調査5万円、一般物件調査10万円、
精密物件調査(内容によって変わってきます)となります。

下記の項目となります(一般物件調査の場合)

都市計画区域等の法的根拠
 ・防火地域等
 ・建蔽率・容積率
 ・接面道路
 ・斜線制限
 ・建物の高さ制限
 
住宅の概要
 ・用 途
 ・構 造
 ・戸建て形式
 ・面 積
 ・間取り

  
建物外部(写真やコメントにて詳しく説明します)
 ・屋根の状態
 ・外壁の状態
 ・正面
 ・側面
 ・裏面
 ・基礎
 ・塗装

 
建物内部の状態
 ・床下
 ・白蟻 腐食
 ・屋根裏 (雨漏り・断熱材等)
 ・壁内部 (断熱材等)
 ・各部屋の状態
 ・建具状態
 ・水周り箇所

 
設備の状態
 ・電気
 ・ガス
 ・給排水

 

その他注意点
 ・建物図面
 ・簡易耐震診断書
(別途費用)
 
総評
家の状態をいろいろな方面より検討した プロからの意見書になります
各箇所の劣化状態・雨漏り・設備機器の状態・地震に対しての強度など
その物件の状態をいろいろ記入させていただきます

 

物件調査書

 

何十ページもの意見書になり、プロから見たその家の状態がわかりますので
購入時又はリフォームの参考のとなることは間違いないと思っています。

 

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