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クラストツウシン/横田満康建築研究所
横田に聞く中古物件の購入ポイント!!
所長ヨコタ/中古物件の購入ポイント!
中古物件のリフォームで、まず重要なのが『物件の選び方』です。今回は、そんな中古物件購入の為のポイントや選び方を、横田に聞きました。戸建の中古物件を購入してリフォームを考えておられる方必見ですよ!!
戸建中古物件の購入ポイント
【その1】 質のいい物件を選ぶ
横田 :
戸建て住宅の場合、まずは欠陥の無い(少ない)質の良い物件を選ぶことです。
購入した家にシロアリ被害などの欠陥があると、その補強などで、必要以上のリフォーム費用がかかってしまったり、又、違反建築物であるばっかりに、予定していたリフォームローンが組めなかったりということが少なくありません。
又、前住人のメンテナンスの度合いによっても、建物の寿命が大きく変わってきます。築年数だけをあてにするのではなく、メンテナンス状態をチェックすることも大切です。
そして、中古物件である以上、どんな物件でも何かしら問題があるということを、認識して下さい。(人も年を取れば、何かと体の不具合が起こってくるものですよね。 家もそれと同じです。)
そんな中でもより良い物件を探す為のポイントがこちら。ぜひ参考にしてみて下さいね。
 
【誰でもできる 簡単!物件調査リスト】
法的概要として
・違反建築物ではないか?
(周りは2階建なのに、当該物件は3階だったり…敷地めいっぱいに建物が建っていたり…等の場合、建蔽率・容積率のオーバーなどが考えられます。)
・建築確認書があるかどうか?
・増築等がある場合 その図面(増築図面)があるか?

建物について
・外壁に大きなクラック(ひび)が入ってないか?
・基礎部分にクラック(ひび)が入っていないか?
・雨漏りの形跡はないか?
・屋根が波打っていないか?
・瓦は揃っているか?
・家が大きく傾いていないか?(古い家は通常多少の傾きがあります)
 (水平器などを利用すれば簡単に調べることができます)
・建具(サッシ・扉類)がしっかり開閉できるか 隙間はないか?
・水周りの箇所にて 床がしっかりしているか?
・土地の水はけは よいほうか?
・外部の塗装がはげていないか?
・木部に腐食はないか?
・給水・排水つまりなどはないか?
・シロアリの被害・雨漏りの等状況を直接売主さんに聞く
・売主さんに メンテナンス、リフォーム歴などを確認する

  現地調査の様子/ヨコタ
戸建中古物件の購入ポイント
【その2】 リフォームプランを考えて選ぶ
横田 :
物件を購入して、いざリフォーム!!とご依頼頂いくものの、イメージしていたフォーム内容と予算とが合わないということも少なくありません。予算によって、可能な工事の規模が違いますし、建物の構造、大きさによって、可能な間取りも違います。ですから、大まかなリフォーム内容をイメージして購入することが大切になってきます。 物件によって、又施工内容によってもコストが大幅に変わってくる為、検討が難しい内容ではありますが、以下の内容を参考にして頂ければ、規模やコストの参考になるかと思います。
  ■リフォーム予算に関して
  中古物件購入の予算と、リフォーム予算は、総合的にバランスよく考える必要があります。以下、概算の金額を提示いたしましたので、参考にしてみて下さい。
  ○全面リフォーム
  基本的に、柱・梁・外壁はそのまま残し、内部をすべて改装する工事です。
  《目安の予算》 2階建て 延べ床約25坪の場合の全面リフォーム
 1300万程度 >明細はこちら
  (この金額は、あくまで目安です。個々の建物や、仕様によって大きく変わりますことご了承下さい)
  この金額以下をお考えの場合は
  ・施工範囲を減らす
・内装の仕様を安価なものに下げる
・DIYの作業内容を増やす
  などの検討が必要となります。
  ○プチリフォーム
  ユニットバス・キッチンの交換、1室のみのリフォーム等、部分的なリフォーム・構造を触らないリフォーム等の工事で、予算的には100万〜500万程度の工事内容です。(仕様や施工範囲によって、金額が大きく変わります)
参考ページはこちら
 
■規模・間取りに関して
  リフォーム工事の規模・間取りは、予算を大きく左右するポイント。購入前に建物の構造をチェックして、間取りをイメージしておくことが大切です。
  ○間取り変更に関して
  元々の建物の間取りや水周りの位置等を、今後に生かせる物件を選ぶのもポイント。間取りが大きく変わると、工事の規模が大きくなり、コストがかかります。又、建物の構造によっては、間取りの変更のしにくいものがありますので、注意してください。
  【木造/在来工法】
主要箇所の耐力壁は残す必要
がありますが、それ以外の壁であれば、抜くことが可能です。
  【木造/ツーバイフォー工法】
壁で建物を支えているので、基本的に壁を抜くことは出来ません。よって、大きな間取り変更は難しいとお考え下さい。
  ○増築に関して
  増築面積によりますが、10平米を超えるものは申請が必要となります。又、現状の建物の建築状況(建蔽率・容積率など)によっては増築出来ないケースも多いです。増築をする場合は、十分な検討を必要とします。
  ○耐震補強に関して
  【通常の耐震補強】
壁をめくり、床を剥がし、建物の内部を空にした状態で補強工事を行うので大規模なリフォーム工事となります。
参考ページはこちら
 

【簡易耐震補強】
部分的に補強をする簡易耐震補強という方法があります。部分的に壁をめくって筋交いを入れるなどの方法をとり、低コストでの施工が可能です。
参考ページはこちら

この様に、物件を購入するには様々なことを念頭において購入する必要があります。選ぶポイントを事前に知って物件を購入できるかどうかで、大きな違いがあるかと思います。素人の方でも比較的簡単にできる内容ですので、ぜひ挑戦してみて下さい。
それでも不安が残る方は、購入前に建築家・大工などのプロに相談し、現場調査を依頼するといいかと思います。横田建築では設計の業務とは別途、購入前の物件調査のみ業務もお受けすることに致しました。リフォームするにあたってのご参考にもして頂けるかと思いますよ。
>>詳しくはこちら
レポート
サンゲツ(壁紙)展示会
サンゲツ新作壁紙展示会へ行ってきました。壁紙の域を超えた、珍しいデザインのものがたくさんあったので、選りすぐってご紹介したいと思います。
壁紙01
漆・手漉き和紙のクロス。職人さんが1枚1枚手加工で作り上げた、まさに工芸品です。
壁紙02
スパンコールのクロス。きらびやかな輝きが印象的です。
壁紙03
偏光性のある特殊フィルムをラミネート加工したクロス。大胆で奇抜な色合いです。
壁紙04
金属の質感を生かした、メタリックウォール。金属の箔を丁寧に貼って仕上げてあります。
壁紙05
獣毛の様な模様を、エンボス加工によってリアルに表現したクロスです。
壁紙06
ウッドクラフト。無垢の天然木を1枚ずつ貼り合わせた、緻密で美しいクロスです。
壁紙07
通称ビッグクロコ。クロコダイルの皮の模様をダイナミックに表現したクロスです。鮮やかな色もとてもきれい。
壁紙08
ビロードの様な手触りを持つ柄が、上品に浮き上がる立体感のあるクロスです。
個性豊かなクロスは、主に店舗用が多いですが、アクセントとして、お部屋の壁の一部に貼ってみるのもお勧めですよ!
プレゼント
積算資料ポケット版リフォーム2009
積算資料ポケット版リフォーム2009
経済調査会が発行している、プロ向けの積算・見積りの為の資料本に掲載されました。なんと今年で2回目。今回は、セミオーダーキッチンの施工例が、なんと6件も載りました。見たい方は大きな本屋さんで購入するか、事務所に見に来てね(^^)/
財団法人 経済調査会 発行 ¥3,600
プレゼント
アンソニーの「イケアでイケア」01
俺部屋大好きアンソニーが、ポップでキャッチーなイケアアイテムを紹介するコーナーです。
今回は、仕事でも使えるオシャレなチェアの紹介&レビューだぜ!
★#01 IKEA 回転チェア「SKRUVSTA」マルチカラー  ¥14,900
「オレ部屋にピッタリ!」と直感とフィーリングで購入した椅子です。結構気に入っています! 座った感想ですが、体がすっぽり入る感じで、左右のカーブが腕を置くのに丁度いいです。レバー式高さ調整、座面の傾き、キャスター、回転など出来るのでワークチェアとしてもGOOD!! ただ、クッション性などはあまり良くない為、長時間だと疲れるアンソニーは、2個のクッションを置いています。あと、この生地は汚れそう(笑)。他にも一般的にな黒や白など合皮無地のタイプもありますよ。それにしてもこの柄、見方次第では和柄にも見えたりと面白いですね。座る人をポジティブな印象にしてくれる!! そんなアイテムですよ( ゚д゚)ノ 
>>イケア商品サイトはこちら 
IKEA 回転チェア「SKRUVSTA」マルチカラー
プレゼント
カナリアOちゃん/ギター ■ Oの編集日記
皆さんこんにちは。Oです。最近、仕事が終わってから、事務所でアンソニーにアコースティックギターを教わっています。ギターの上手なアンソニーは「熱く」ギターを教えてくれるんだけど…弦は固いし、指は届かないし…Oはすでに飽きつつあります(笑)やっぱり、ギターは弾いてもらって、歌うだけの方が楽でいいや(^^)
アンソニー
■ アンソニーの編集日記
はいどうも〜アンソニーです。イケアの椅子を買って毎日ゴキゲンなアンソニーでしたが、先日、大変な事がおきました。何と!アンソニーの手にトゲが刺さり、マウスを握るのも困難に…「クソ〜!このままだとHP更新が出来ない!」絶体絶命のアンソニーでしたが、すぐさま、心優しい後輩達が飛んできて、憎きトゲを抜いてくれましたよ→クリック
自然素材で安心エコDIYリフォーム →配信先の変更・停止はyokota@mituyasu.comまで。画像付きのHTMLメールでお届けしているので、インターネットで接続した状態でご覧下さい。「クラストツウシン」は、横田満康建築研究所にお問い合せ頂いた方、又配信のお申込みを頂いた方にお届けしております。
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