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「中古マンションを買ってリノベーションか?新築か?」迷ってる方へどっちが良いか比較とポイントまとめ

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マンションを購入する時によく比較されるのが「新築マンション」と「中古マンションを買ってリノベーションする」かです。中古の住宅に対してなんとなく抵抗がある方もいらっしゃると思います。しかし中古マンションには立地の条件や家族構成や趣味・嗜好などのライフスタイルにあったお部屋のデザインや自由度の高い設計、またコスト面などのメリットがあるからこそ「新築を買う」か「中古を買ってリノベーションする」かで迷われていると思います。今回新築と中古のマンションを選ぶ際に参考になるポイントをまとめましたのでぜひ参考にしてみてください。

1.立地・周辺施設や環境

立地においてこれらが一般的のポイントになります。こどもの通っている学校から転校しないよう学区を最優先に考える親御さんも多くいらっしゃいますね。これら以外にも家族の構成やライフスタイルによって立地に求める条件は様々変わってきます。不動産購入の際に"外せないものは何か"じっくりと考えておくと比較する際に役立ちます。

2.マンションの環境や管理業務の質

これらのポイントは、中古マンションの場合一部を除きマンションに足を運んで現状をご自身の目で確認できます。また、新築マンションの場合はまだ新しくわかりにくいので、販売会社を通じて"管理計画"について問い合わせてください。

どんな方が住んでいるか"隣近所の情報収集"をできればしておくと良いかもしれません。実際に住んでみないとわからないことも多いですが、どのような人たちが隣近所に住んでいるか把握をすることで近隣トラブルのリスクを回避できることもあるかもしれません。 この隣近所の把握というのは容易なものではなく、心配な方はマンション販売の営業の方に聞いたり、朝や夕方に1時間ほど人の出入りの観察などしてみると良いでしょう。

3.部屋の間取り・設備や機器の変更

中古マンションを買ってリノベーションする場合

マンション定められている規約の範囲内で自由に間取りを変更できます。 ほとんどのマンションは専有部分を自由にリノベーションできるのですが「水周りの位置を変えてはいけない」などと制限もありますので購入前に管理組合に問い合わせることもことも大切です。中には「前例がないから床暖房をつけてはいけない」なんて言われた前例もありました。

出典:遊び心も住まいに取り入れた自然素材リノベーション - 完成事例集 出典:自由な間取りや遊び心も住まいに取り入れたマンションリノベーション - 完成事例集

新築マンションの場合

既に決められた間取りの中から選ばなくてはなりません。中には壁や天井のクロス・床のフローリング材の種類・キッチンやユニットバスや洗面台のカラーリングなど指定されたカタログの中から選ぶことが可能なこともあるようですが、間取りや大幅な仕様の変更をするととても高い追加料金がかかります。

4.販売価格・マンション購入にかかる費用

販売価格について

新築マンションの場合、関東(東京都)では5,000万〜6,000万円、関西(大阪府)では4,000万〜5,000万円の新築マンションがよく売れているようです。 中古マンションの場合、築10年以上のマンションは新築時の販売価格の5割〜7割程度で売られているようです。 人気の街や地域によっての物価の差、また立地や環境などの利便性で販売価格に大きな差があります。この"価格の差"が「新築マンション」を選ぶか「中古マンションを買って自由にリノベーションする」を選ぶかの重要なポイントになります。少し駅から遠くなると価格が下がったりするので、その分リノベーションにお金をかけて納得のいく住まいづくりをすることもできるので、"妥協できる点"や"譲れない点"など優先順位をつけて整理しておくと良いでしょう。

住宅ローンについて

「新築マンションを購入する」場合も「中古マンションを購入する」場合も住宅ローンの金利は変わりません。 中には中古マンション購入費用に「リノベーション費用」含めても住宅ローンとして組める銀行もあります。

その他、新築と中古で異なる点

"不動産仲介手数料"が新築マンションを購入する際にはかかりません。ほかにも購入時の"手付金"が新築マンションは「販売価格の5%〜」、中古マンションは「販売価格の10%〜」というところが多く、同じ販売価格なら新築マンションの方が少なく済みます。ただし、新築でも中古でも手付金が10万円で済んだという例もありますのであくまでもご参考までに。

これから比較するマンションの詳細

これまで、比較するポイントを紹介してきましたが、次は「新築マンション」と「中古マンションを買って自由にリノベーション」の実際の例をもとに比較していきます。

比較のモデルは「新築マンションは100㎡で販売価格は6000万円」と「中古マンションは築10年で110㎡にプラスして30㎡のロフト付きの最上階のペントハウスで販売価格は2300万円」です。

立地の比較

両マンションの立地について、地下鉄の駅より1分とほぼ同じです。 新築マンションの方はJRと地下鉄の2駅利用できますが、中古マンションの方は地下鉄の1駅のみです。 日常の買い物ができるスーパーまで徒歩3分とほぼ同じ条件です。 また、こどもの学区が同じ、利用できる病院も同じ、交通量も同じ幹線に面しているので、これもほぼ同じと考えます。 以上の通り、比較する新築マンションと中古マンションは、あまり立地条件は変わらないと判断します。

駅近の物件などの好条件の土地には既にマンションが建っていたりと、なかなか空くことがありません。これから新築のマンションが建つことが少なく非常に高い価格になります。 その点を考慮すると好条件の立地に既に建っている中古マンションを買って自由にリノベーションすることの方がとても現実的です。

間取りや仕様 - 部屋の自由度の比較

新築マンションの場合

基本的には販売時に仕様が決まっていて空いてる部屋から間取りを選べる程度になります。中には販売時に指定されたカタログの中から色などの小さな仕様の変更ができる新築マンションもあるそうです。 壁の仕上げをクロスからから珪藻土や漆喰に変更したり、キッチンのグレードや仕様など好みのものに変更するなど"大幅な仕様の変更"が可能なところもありますが、とても高額な追加料金が発生するようです。

新築マンションで仕様変更が可能な箇所

壁や天井のクロスの種類・フローリング材の種類・キッチンやユニットバスや洗面台のカラーリング・ドアーやふすまなど建具の色や種類など、あらかじめ決められたカタログの中から選ぶことができる程度です。 自然素材を取り入れるようなら費用がとてもかかってしまいます。

中古マンションを購入して好みにリノベーションする場合

中古マンションを買ってリノベーションするのですから、家族構成や生活スタイル、好みに合わせて1LDKにでも、5LDKにでも自由に間取りを変更することができます。

中古マンションを買ってリノベーションで自然素材の家に住もう! 出典:自然素材の家・自然の恵みを活かす住まいの基礎知識

ほかにも無垢のフローリングや珪藻土の壁などの自然素材をふんだんに取り入れたり、床暖房の設置、造作の家具や収納の設置、好みのユニットバス、キッチン、洗面台などにも変更できるなど思いのままです。ライフスタイルや嗜好に合った住まいに1からデザインし直すことができます。

費用・価格の比較

中古マンションを自由にフルリノベーションした場合の見積金額は1,200万円程度です。これを踏まえて「新築」と「中古+リノベ」のマンションの価格を比較すると、 「中古+リノベ」のマンションの場合、築10年のマンションの販売価格2,300万円 + 自由なリノベーションにかかる費用1,200万円 = 「3,500万円」です。新築マンションの販売価格は6,000万円です。中古マンションはリノベーションして室内は新築と同等で、自由な間取りの設計や自然素材を使用したりとご家族に合わせた住まいが手に入ります。

地域にもよりますが、今私が住んでいる地域の70㎡の賃貸マンションの家賃相場は12万円前後です。この賃貸マンションより安い月々のローンの返済で資産が購入できるということにもなります。 これまで上げたポイントを踏まえてこの価格の差をどのように感じますか?考え方は人それぞれですので、それでも新築が良いと思う方もいらっしゃると思いますが中古マンションを買っておしゃれにリノベーションするのも悪くないのではないでしょうか?

建築の専門家に相談したりアドバイスをもらってみよう!

建築のプロに相談したり、アドバイスをもらってみよう! 出典:住まいづくり勉強会&相談会

私たちの建築設計事務所では「不動産購入の基礎について勉強したい!」「中古住宅を購入して自由な間取りにリノベーションしたい!」などとお考えの住いづくりの初心者の方を対象に、 世間話しする感覚で気軽に参加できる勉強会や相談会を時機に応じて開催しています。 この勉強会の参加者は、建築家が一緒に現地に同行して物件の良し悪しをプロの目線でアドバイスする「住宅購入サポート」も受けられます。 各社このようなイベントを無料でおこなっていますので、アドバイスをもらったり知識を身に付けるのに活用するのもおすすめです。

ぜひ勉強してから中古物件購入に臨んでください! 出典:住まいづくり勉強会&相談会

一生ものの大きな買い物ですので物件を購入する前に、住まいづくり勉強会&相談会に参加して知識をつけたり、腕の確かな建築家にアドバイスをもらうのも検討してみてください。

経験豊かな建築家にアドバイスをもらってみませんか!

経験豊かな建築家にアドバイスをもらってみませんか! 出典:住まいづくり勉強会&相談会

「雑誌で見るような自然素材を使ったおしゃれな住まいにしたい!」「家づくりの基礎について勉強したい!」などとお考えの住いづくりの初心者の方を対象に、 世間話しする感覚で気軽に参加できる勉強会や相談会 を開催しています。アドバイスをもらったり知識を身に付けるのにもおすすめです。ぜひ活用して夢の住まいづくりをしてください。

参考:住まいづくり勉強会&相談会

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